A compra e venda de imóveis é uma prática comum de investimento. Mas vender um bem de valor alto para aplicar o montante em fundos de investimento imobiliários (FIIs) vale a pena? Analistas do mercado financeiro acreditam que, para apostar na estratégia, é preciso entender o período econômico e outras variáveis do sistema de valores.
Segundo a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), aplicar em fundos imobiliários é uma opção para quem quer investir em imóveis, sem se preocupar com burocracia, manutenções ou inquilinos. Um FII é um condomínio de investidores cujo montante total é usado para financiar grandes empreendimentos imobiliários, como shoppings, galpões de logística e edifícios de escritórios.
Para quem tem mais de um imóvel – aquele em que habita e outro para fins de patrimônio e renda passiva –, a decisão financeira de vender um imóvel e adquirir FIIs é mais simples, já que causaria menos impacto na rotina da pessoa e de sua família. A troca de um bem por conjunto de ativos em uma carteira recomendada de fundos imobiliários tem caráter estratégico.
Mas, e quem só dispõe do imóvel onde mora? É possível obter ganhos com a venda e a aplicação do valor em fundos imobiliários?
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Sale & leaseback: vender, alugar e investir
Vender a casa para continuar morando nela, pagando aluguel, parece algo difícil de entender. A operação é chamada de sale & leaseback (venda e alugue de volta, em tradução livre). Ela serve para destravar dinheiro e liberá-lo para novos investimentos. Caso a expansão possibilite lucro maior do que o valor “preso” nos aluguéis, no longo prazo, é considerado um bom negócio.
Num contexto em que a taxa Selic se mantém alta e os FIIs baratos, muitas pessoas podem se perguntar se é vantajoso vender imóvel e comprar FIIs. Como eles estão mais em conta, é possível comprar mais cotas por menos. Além disso, os fundos imobiliários podem apresentar vantagens frente aos imóveis, como a isenção de imposto de renda, por exemplo.
A expectativa de quem vende o imóvel em que vive para investir é de que os dividendos recebidos a partir das cotas dos FIIs sejam suficientes para pagar um aluguel e reinvestir uma parte da quantia.
Caso o rendimento supra essa necessidade, especialistas apontam que há possibilidade de aumentar o patrimônio ao longo dos anos, aplicando em imóveis, e ter, por exemplo, uma aponsentadoria confortável. A manobra, no entanto, pode ser mais arriscada.
Desfazer-se de um imóvel e diversificar
Por outro lado, há pessoas que possuem vários imóveis. Elas usam alguns desses bens para gerar renda e um deles para morar. Esses indivíduos podem optar por vender imóveis e comprar FIIs de maneira mais simples. Ao investir em fundos, eles passam a contar com ativos mais líquidos, rentáveis e menos burocráticos, de modo geral.
A venda de um imóvel – por um valor alto – e o seu investimento em FIIs podem gerar uma renda passiva considerável. Esse tipo de renda não depende da realização de atividades em específico e é caracterizada por ser constante, independente do que a pessoa faça.
Para quem tem essa possibilidade mais facilitada, a aplicação em FIIs é vantajosa frente ao investimento em imóveis físicos em alguns aspectos. Especialistas apontam liberdade geográgica, liquidez, isenção de imposto de renda e diversificação como as principais vantagens.
Liberdade geográfica
Para quem tem uma casa própria, sua venda está associada à cidade onde o imóvel está localizado. A negociação depende de um comprador interessado na especificidade daquele local. Encontrar esse comprador nem sempre é rápido e fácil.
Os FIIs, por outro lado, não prendem o cotista a uma localização geográfica. É possível aplicar em fundos de tijolo de imóveis instalados em diversas partes do país ou ainda em fundos de papel, títulos ligados ao mercado imobiliário.
Liquidez do dinheiro
Quando uma pessoa tem um imóvel e decide vendê-lo, normalmente é preciso esperar um tempo até fechar o negócio. Além disso, existem algumas etapas e burocracias envolvidas em uma venda desse porte, como documentação, formas de pagamento e prazos.
Os FIIs concedem uma liquidez do dinheiro. Isso significa que é possível vender as cotas rapidamente, se necessário. A venda pode ser feita tanto para investir em outros ativos, quanto para comprar algum passivo.
Isenção de imposto
A renda obtida com o aluguel de uma casa está sujeita ao desconto do imposto de renda. As remunerações dos fundos são isentas dessa taxação. A negociação das cotas em si tem imposto, mas os proventos recebidos por mês, não.
Diversificação
A diversificação da carteira é uma recomendação de investimento dada com frequência por especialistas. Para comprar um imóvel, é preciso uma quantia de dinheiro considerável. Com isso, diversificar entre imóveis pode ser difícil, já que exige um valor muito alto.
A diversificação nos FIIs, em contrapartida, é mais fácil, pois o valor das cotas é mais baixo. Sendo assim, investir em vários fundos e diversificar é considerado um processo descomplicado.
